Bonus prima casa 2019: agevolazioni per comprare e requisiti

Bonus e agevolazioni prima casa 2019 per comprare l’abitazione principale: facciamo il punto su regole, requisiti previsti e quando gli incentivi si applicano anche per la seconda casa.

Bonus e agevolazioni prima casaanche nel 2019 per chi vuole comprare l’abitazione principale.

Nelle righe che seguono forniremo una guida completa alle agevolazioni sulla prima casa, analizzando tutte le regole previste e i requisiti stabiliti per richiedere la riduzione dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e dell’IVA.

La casa resta protagonista indiscussa di sconti e agevolazioni fiscali e il pacchetto di bonus in vigore nel 2019 conferma i vantaggi previsti per chi compra o decide di ristrutturare e migliorare le prestazioni energetiche del proprio immobile.

In merito al bonus prima casa, la normativa relativa alla possibilità di beneficiare delle agevolazioni sull’acquisto non è cambiata ma è stata interessata da una serie di novità giurisprudenziali che ne hanno riconosciuto il diritto anche nel caso di acquisto di una seconda casa.

Ad esempio, ne ha diritto anche chi è già proprietario di un immobileritenuto non idoneo a soddisfare le esigenze della famiglia, perché affittato e quindi inutilizzabile o perché inagibile.

Di seguito le regole passo per passo su quando si può richiedere il bonus per comprare casa nel 2019, agevolazione che consente di risparmiare sulle imposte dovute in sede di stipula dell’atto di acquisto dal notaio.

Ricordiamo sin da subito che non è necessario fare domanda ma che il diritto all’agevolazione sarà riconosciuto direttamente dal notaio.

Ecco passo per passo requisiti e regole per l’accesso al bonus e alle agevolazioni prima casa nel 2019.

Bonus prima casa 2019: tutte le agevolazioni per comprare l’abitazione principale

Per spiegare in cosa consiste l’incentivo per chi vuole acquistare l’abitazione principale vediamo subito quali sono le agevolazioni riconosciute con il bonus prima casa 2019:

• Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: è rivolto ai contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
• Acquisti per successioni o donazioni: si applicano imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro;
• Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati è prevista la riduzione dell’imposta di registro. In base a quanto stabilito, il bonus prima casa 2019 per acquisti da privati permetterà di pagare l’imposta in oggetto sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
• Credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Ecco le imposte dovute con il bonus prima casa 2019 in un utile schema riepilogativo:

VENDITORE	IMPOSTE DOVUTE	Importo
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva)	REGISTRO	2% (con un minimo di 1.000 euro)
IPOTECARIA	50 euro
CATASTALE	50 euro
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva)	IVA	4%
REGISTRO	200 euro
IPOTECARIA	200 euro
CATASTALE	200 euro

Si ricorda inoltre che per gli acquisti effettuati da agenzie immobiliari è prevista una detrazione Irpef di importo pari al 19% ed entro il limite di 1.000 euro e, inoltre, sarà possibile portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo con la dichiarazione dei redditi.

Chi può richiedere il bonus prima casa 2019: i requisiti

Per poter richiedere il bonus prima casa nel 2019 sarà necessario rispettare i seguenti requisiti:

• non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
• non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
• non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa. 

Analizziamo punto per punto i requisiti necessari.

Dove deve trovarsi l’immobile: residenza o obbligo di trasferimento

Per beneficiare del bonus prima casa l’abitazione acquistata deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente è residente. 
Se la residenza è altrove, è necessario trasferirsi entro 18 mesi dall’acquistoe nell’atto di acquisto bisognerà dichiarare di voler effettuare il cambio di residenza.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento.

Non sempre è necessario spostare la residenza per beneficiare delle agevolazioni. 
Come sopra anticipato, non è necessario il trasferimento qualora la casa acquistata con i benefici nel 2019 si trovi:

• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Inoltre, non è obbligato al trasferimento il personale delle Forze Armate e di Polizia.

Bonus prima casa quando si è già proprietari di un immobile

Come abbiamo precedentemente ricordato il bonus potrà essere utilizzato anche dai contribuenti che già hanno una casa, ma il vincolo è la vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

L’impegno a vendere l’immobile posseduto dovrà risultare nell’atto di acquisto (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere
l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perde il bonus prima casa e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30% (sanabile con ravvedimento operoso).

Ecco come usufruire del bonus prima casa 2019 su un nuovo acquisto quando si è già proprietari di un’abitazione acquistata con o senza le agevolazioni:

VECCHIA CASA ACQUISTATA	UBICAZIONE DELLA VECCHIA CASA	IMPOSTE AGEVOLATE SUL NUOVO ACQUISTO
CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA	stesso comune in cui si trova la nuova casa da acquistare o qualsiasi comune del territorio nazionale	SI se entro un anno si vende la vecchia abitazione
SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA	stesso comune in cui si trova la nuova casa da acquistare	NO (per avere le agevolazioni è necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova)
comune diverso da quello in cui si trova la casa da acquistare	SI non è necessario vendere la casa di cui si è già proprietari

Quando spetta il bonus prima casa

Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste è importante che anche la casa acquistata rispetti specifici requisiti.

La legge prevede infatti che il bonus prima casa spetti esclusivamente per gli immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazione di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione “prima casa”.

Il bonus prima casa non spetta, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Bonus anche per la seconda casa a specifiche condizioni

Come sopra anticipato, sebbene la normativa di riferimento non abbia subito modifiche nel corso degli anni, è stata la Giurisprudenza ad estendere il bonus anche per l’acquisto della seconda casa, a specifiche condizioni.

Tra queste vi è una recente sentenza, datata il 2 febbraio 2018, che prevede la possibilità di beneficiare del bonus anche per la seconda casa quando quella acquistata precedentemente risulti “inidonea”.

Si tratta ad esempio dei casi di inidoneità soggettiva, ovvero quando la casa precedentemente acquistata non può più soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia o di inidoneità oggettiva, come nel caso di immobile dato in affitto e che quindi non può essere utilizzato dal proprietario in quanto sottoposto a vincolo giuridico (come disposto dalla Cassazione con successiva sentenza del 27 luglio 2018).

Anche l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017 ha chiarito un’importante novità: il bonus prima casa può essere richiesto una seconda volta nel caso di immobile già acquistato con le agevolazioni previste ma di seguito dichiarato inagibile.

Un chiarimento molto importante e che, nel caso specifico, si inserisce nelle importanti agevolazioni fiscali riconosciute ai possessori di case danneggiate dal terremoto.

In ogni caso è ormai riconosciuto sia dalla giurisprudenza che dalle regole ufficiali delle Entrate che è indispensabile il trasferimento nel Comune in cui ha sede l’immobile entro 18 mesi, anche se la casa è ancora in corso di costruzione. 

In caso contrario il bonus prima casa potrà essere revocato.

Revoca bonus prima casa e recupero imposte

Ci sono specifiche situazioni nelle quali l’Agenzia delle Entrate può scegliere di revocare il bonus prima casa.

Chi ha comprato l’abitazione beneficiando delle agevolazioni fiscali decade dalle agevolazioni fiscali riconosciute in sede di acquisto dell’immobile:

• in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
• in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

Proprio in merito al trasferimento entro 18 mesi e come precedentemente anticipato, la Cassazione ha ribadito l’importanza di rispettare il termine stabilito anche qualora la casa acquistata dal costruttore non fosse ancora pronta. In questo caso bisognerà trasferirsi in un altro immobile.

In caso di decadenza dal beneficio del bonus prima casa 2019:

• è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora;
• se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

(fonte:informazionefiscale.it)